부동산 증여 증여세 부담부증여 차용 가족간 부동산거래 예시로 알아보기

□ 부동산 증여 2023년 달라지는 것들

• 보통 종합부동산세 과세 기준일인 6월 1일 전 증여를 서두르긴 합니다
• 그래서 통상 증여 거래 비중이 5월정도에 커지기도 하고요.
• 하지만 올해 2022년은 10월에 증여에 따른 소유권 이전 등기 비중이 10%로 늘기도 했죠
• 왜냐하면 내년 2023년 1월1일부터 부동산 증여시 취득세 산정기준이 시가인정액(시가)로 바뀌기 때문입니다.
• 증여 취득세를 시가로 산정하면 내야하는 취득세가 보통 늘어나므로 그전에 증여하려는 계획입니다
• 또한 2023년부터 [양도세이월과세]가 적용되는 기간이 10년으로 늘어납니다 (기존 5년)

증여 취득세 개정내용, 주택증여 취득세율 (출처 : 매일경제)

출처 : 매일경제

 

 

 

□ 증여세를 아끼면서 증여하는 방법

• 5억원을 부모가 자녀에게 증여한다면 자녀공제 5000만원을 제외하고 증여세는 7440만원입니다
• 5억원을 부모가 자녀에게 빌려준다면 (=차용) 이자를 받아야 되고, 적정 이자율은 4.6%입니다
• 매년 빌린 돈의 4.6%를 이자로 갚는다면 증여로 보지 않습니다. 
• 세법에서 정한 이자와 실제로 부모에게 내는 이자의 차이가 연 1000만원이 되지 않으면 증여로 보지 않습니다.
• 5억을 빌려주면 매년 2300만원이 이자이고, 이를 증여하는 셈입니다.
• 자녀가 부모에게 2%이자로 갚는다면, 세법에서 정한 4.6% 이자율과 2.6% 차이가 나고 이는 매년 1300만원이므로 1000만원이 넘습니다. 그래서 1300만원만 증여받는 것으로 간주되며, 1000만원을 공제한 300만원에 대한 증여세를 매년 내면 됩니다.
• 증여세율과 증여세 공제한도는 다음과 같습니다. 

증여세율 증여세 공제한도 (출처 : 국세청, 매일경제)

 

• 돈을 빌려준 부모 입장에서는 자녀에게 받는 이자에 원천징수세율 지방세를 포함해 27.5%를 세금으로 내야 합니다.
• 부모는 이자가 [비영업대금 이익]외에 다른 이자 소득까지 합해 2000만원을 넘기는지도 봐야 합니다.
• 종합소득세 대상이 될 수도 있기 때문입니다.
• 부모자식간의 거래는 증여로 보기 때문에 차용증 작성은 필수입니다

 

□ 부담부 증여 활용하기

• 10억 주택을 전세보증금 6억, 대출금 2억이 있다고 가정하고 자녀에게 부담부 증여를 하면 증여재산가액은 2억입니다
• 자녀는 2억에 대해서 증여세를 내고, 부모는 8억에 대해 양도세를 부담합니다
• 8억 아파트를 대출이나 전세 없이 증여하면 증여세는 1억 6500만원입니다.
• 8억 아파트에 전세보증금 4억껴서 부담부 증여하면 증여세는 5820만원입니다
• 그리고 부모는 전세보증금 4억에 대해 양도소득세를 내면 됩니다

 

□ 부모 자식간 부동산 거래, 가족간 부동산 거래 방법 유의점

• 가족이나 지인처럼 특수관계인 매매는 통상 거래가격이 시세의 30% 또는 최대 3억원이 낮아도 정상매매로 인정합니다. 
• 시세 20억 아파트를 거래한다면 17억까지 시세로 인정하는 셈이죠.
• 그보다 낮은 13.8억에 매도한다면 차액인 3.2억에 대한 증여세만 내면 됩니다
• 20억의 전세12억껴서 부담부 증여를 한다면 8억에 대한 증여세를 내야하기에 증여세가 더 큽니다